Verkauft - Referenzobjekt - 20 Lofts in der City West - im Alleinauftrag

Baubeschreibung

Baubeschreibung Gemeinschaftseigentum - Altbau

Babelsberger Str. 42
Berlin - Wilmersdorf

Allgemein
Die Babelsberger Straße befindet sich in zentraler Lage Wilmersdorfs, westlich begrenzt durch die Bundesallee, nördlich durch die Grunewaldstraße und im Süden durch den Volkspark. Der U - Bahnhof Berliner Straße sowie der Autobahnanschluss liegen in unmittelbarer Nähe.
1909 wurde für das Grundstück Babelsberger Straße 42 die Bebauung mit einem U - förmigen Fabrikgebäude und einem Vorderhaus projektiert. Das Vorderhaus wurde nach einem Treffer im Krieg nicht wieder aufgebaut. Ein neues Vorderhaus im Stil Loftstil wird bis Frühling 2008 erbaut.

1. Fassaden
Die Hoffassaden, Dachterrassen und die Brandwände erhalten nach dem neuesten Stand der Technik ein Wärmeverbundsystem in der Stärke von 10cm ( EPS 15 SE 035 A). Der Sockelbereich im 1.Hof wird mit einer Perimeterdämmplatte PS 30 mit der Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035 in der Stärke von 8cm. Der Übergang wird durch eine Sockelschiene gebildet. Verputzte Bereiche erhalten einen Reibe- oder Glattputz als Wetterschutzschicht.
Die Sturzträger der Fenster wurden begutachtet. Sie werden mit einem Rostschutzanstrich versehen.
Im gesamten Gebäude werden neue Fenster und Hauseingangstüren eingebaut. Die Sturzoberkanten werden beibehalten. Zum Einbau kommen Holzfenster (Eiche hell, lasiert) der Schallschutzklasse III, k-Wert 1,1. Dort, wo neue Balkone geplant sind, werden Fensterbrüstungen entfernt und Balkontüren eingebaut. Alle Balkontüren im 2. Hof im Bereich der Wendeltreppe erhalten abschließbare Beschläge. Im rechten Seitenflügel der Fabrik werden außerdem ein Grossteil der bestehenden Fensteröffnungen als französische Fenster ausgebildet. Diese Öffnungen sind bodenhoch und erhalten ein Geländer als Absturzsicherung.
Die Brüstungsfenster zum 2. Hof erhalten aufgesetzte Sprossen. Alle Fenster werden mit Dreh- / Kippflügel Beschlägen ( Fabrikat Hoppe, Aluminium ) versehen. Fenster und Terassentüren im EG erhalten abschließbare Beschläge und Rollläden.

Alle Fassadenbleche ( Regenrinnen, Fallrohre, Fensterbleche, Verwahrungen und Schneefanggitter) werden entfernt und neu aus Titanzinkblech eingebaut.

2. Dach
Die Dachkonstruktion aus Stahlbetonträgern bleibt als tragendes statisches Gerüst bestehen. Die Dachgeschosswohnungen der Fabrik erhalten je eine große Dachterrasse, die in die bestehende Dachkonstruktion eingeschnitten wird. Die komplette Dachdeckung und -eindichtung wird entfernt. Der Dachaufbau wird nach den neuesten Anforderungen der Energieeinsparverordnung aufgebracht.
Aufbau über der Stahlbetondecke: Dampfsperre, 16cm Dämmung PS 20 SE WLG 035, sowie eine 2-lagige Bitumenabdichtung ( Fabrikat: Bauder ). Steildachbereiche erhalten neue Dachziegel auf einer Unterkonstruktion ( Lattung und Konterlattung ).


3. Eingangsbereiche und Treppenhäuser
In den 3 Aufgängen werden alle auf Putz liegenden Elektroleitungen, Schalt- und Sicherungskästen entfernt und neu unter Putz verlegt. Alle Eingangsbereiche erhalten neue Lichtschalter und eine neue Beleuchtung. Alle Treppenhäuser erhalten eine trockene Steigeleitung und je eine Einspeisung vor dem Aufgang.
Die neue Klingel- und Gegensprechanlage sowie die Briefkästen für jede Einheit werden zentral im Vorderhaus untergebracht. Bis zur Fertigstellung des Neubaus wird es eine provisorische Zwischenlösung geben.
In den Treppenhäusern werden Beton- und Stahlteile ( Stufen und Geländer ) überarbeitet und mit einem neuen Anstrich versehen. Stufen und Podeste erhalten eine neue trittfeste Beschichtung. Die Farben der Wände, Geländer und Wohnungseingangstüren werden aufeinander abgestimmt.
Alle Treppenräume werden putzmäßig Instand gesetzt und neu gestrichen.
Die Lofts erhalten neue Wohnungseingangstüren, Fabrikat Herholz, Schallschutzklasse 3, dicht und selbstschliessend gem. Vorgaben der BauO Berlin.
Die neuen Wohnungseingangstüren werden als überpfälzte, endlackierte Türen in neu hergestellte Öffnungen eingesetzt. Die Türen erhalten Sicherheitsdrückergarnituren aus Aluminium. Die Drückergarnituren werden als Schutzbeschläge mit Einsteckschlössern für Profildoppelzylinder eingebaut.
Jedes Treppenhaus erhält eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage.

4. Keller
Das bestehende Gebäude sowie der 2. Hof sind unterkellert.
Die Wände der Kellerabgänge werden neu verputzt, die Stufen der Kellertreppen werden instand gesetzt. Der gesamte Keller erhält einen weißen Anstrich.
Die Belüftung und Entrauchung erfolgt im 1. Hof über die Lichtschächte, im Bereich unter dem 2. Hof über 2 RWA - Anlagen.
Die Decke des Kellers über dem Hof wird neu abgedichtet und gärtnerisch gestaltet.
Alle Kellerfenster und Lichtschächte werden erneuert.
Der Heizungskeller bleibt an seinem Standort.
Jede Wohnung erhält einen Kellerverschlag.
Der gesamte Keller erhält eine neue Beleuchtung. Heizraum, ELT - und Hausanschlussräume sowie Kellergänge werden mit Leuchtstoff- oder „Schildkrötenlampen” ausgestattet.
Die Kellerabgänge erhalten neue Geländer, die beiden Abgänge im 2 Hof erhalten einen Bodeneinlauf mit Pumpe.

5. Sanitär
Alle Ver- und Entsorgungsleitungen im Keller werden komplett neu erstellt. Für die Wasserleitungen werden gedämmte Kupferrohre verwendet.
Alle Zu- und Abwasserleitungen werden erneuert. Die Stränge werden teils in vorhandenen Deckendurchbrüchen verlegt, teils in Abhängigkeit zur Grundrissplanung neu angelegt. Der Leistungsumfang beinhaltet die Verlegung von Warm- und Kaltwasserleitungen von der Kellerverteilung bis zu jeder Wohnung einschließlich der Strangentlüftung über Dach.
In den Wohneinheiten werden Zähleruhren für Warm - und Kaltwasser pro Leitung vorgeschaltet, ein wohnungsinterner Leitungs - Absperrhahn als Übergabestelle zum Sondereigentum wird installiert.
Kalt - und Warmwasser werden in Kupferrohren geführt. Die Warmwasserleitungen werden gedämmt. Die Abwasserleitungen ( Fallrohre ) werden als Kunststoffrohre mit Brandschutzmanschetten ausgeführt.
Für die Erdgeschoss - Wohnungen sowie die Gemeinschaftsbereiche im 1. und 2. Hof ist je ein Außenwasseranschluss vorgesehen ( Kaltwasser ) zur Entnahme von Sprengwasser für die Grünflächen.

6. Heizung
Das Gebäude erhält nach neuester Energiesparverordnung eine neue Brennwert Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung.
Die Lage des Heizungskellers bleibt erhalten, so dass vorhandene Kaminzüge für Zu- und Abluft genutzt werden können. Im Heizraum wird ein Pumpensumpf, ein Waschbecken und eine ausreichende Anzahl von Beleuchtungskörpern und Steckdosen vorgesehen.
Die Leitungen im Keller werden isoliert.
Die Steigestränge der Heizung werden aus Kupferrohr hergestellt. Die Zuleitungen zu den Heizkörpern werden im Estrich verlegt, die Steigestränge liegen in den Schächten.
Im linken Seitenflügel werden die Zuleitungen sichtbar von den offenen Steigesträngen aus geführt. Sie werden nicht in der Wand verlegt oder verkleidet. Für Selbstausbauer werden Übergabestellen mit Absperrventilen geliefert. Die Vorbereitungen der Verbindungen der Steigestränge mit den Heizkörpern werden oberhalb der Sockelleisten geführt.

7. Energieversorgung / Elektrik
Gemäss den Richtlinien der Vattenfall Europe wird ein Haustechnikraum ( ELT - Raum ) erstellt. Dort ist die zentrale Zähleranlage installiert. Die Leitungen im Keller werden auf Putz verlegt. Der Keller sowie der Kellerabgang wird ausreichend beleuchtet.
Vom ELT - Raum aus wird bis zum Sicherungskasten jeder Wohnung eine komplett neue Verkabelung vorgenommen. Die Leitungen werden im Treppenhaus unter Putz verlegt. Es werden neue Leerrohre verlegt: für die Telekom, TV und für die Verkabelung der Klingelanlage. In den Eingangsbereichen und auf den Podesten werden neue Lichtschalter und je eine Reinigungssteckdose montiert, die vom Haustechnikraum im Keller ein- und ausschaltbar ist. Die Beleuchtung der Treppenhäuser erfolgt über eine Zeitschaltuhr. Auf allen Treppenpodesten werden neue Lampen montiert.
Die Außenanlagen werden mit Außenleuchten und je Hausseite mit einer Außensteckdose versehen, schaltbar vom Haustechnikraum aus. Die Beleuchtung wird durch eine Zeitschaltuhr geregelt. Beleuchtung und Steckdosen der EG - Einheiten mit Gartenanteil werden auf die Zähler der jeweiligen Wohnung geschaltet.
Im Bereich der Eingänge werden Außenleuchten angebracht. Die Freiflächen werden mit Gartenleuchten in ausreichender Zahl bestückt. Alle Außenleuchten sind mit einem Bewegungsmelder oder Dämmerungsschalter versehen.
Im Eingangsbereich des Neubaus wird ein Klingeltableau mit Gegensprechanlage eingebaut. Jede Wohneinheit ist durch ein Haustelefon mit der Klingelanlage verbunden.
In jeder Wohneinheit wird die Übergabe zum Sicherungskasten vorgerichtet. Von dort aus können, dem Bedarf entsprechend, Sicherungen und Leitungen in die einzelnen Räume verteilt werden. Die Zuleitungen liegen unter Putz.
Jede Wohnung erhält eine Anschlussmöglichkeit für TV und Radio an das Breitbandkabelnetz.

8. Lift
Der bestehende Lastenaufzug wird technisch überholt und zu einem für Personen zugelassenen Aufzug umgearbeitet. Dazu wird eine neue Kabine und neue Teleskoptüren eingebaut. Der Aufzug erhält eine neue Steuerung, der Aufzugsvorraum erhält einen Sensor, der bei Rauchentwicklung ein Öffnen der Türen verhindert. Der Lift bedient die Geschosse Keller bis Dachgeschoss.

9. Dachterrassen
Die Dachterrassen erhalten einen fachgerechten Aufbau: Bitumenabdichtung, Gefälledämmung, Bitumenabdichtung, Gummischrotmatte und Holzrost ( Bankirai ). Die Geländer werden aus feuerverzinktem Stahl gefertigt.

10. Wohnungstrennwände
Die Wohnungstrennwände genügen den Erfordernissen der BauO Berlin bezüglich Brand- und Schallschutz, alle Trennwände werden in 24 cm Mauerwerk ausgeführt, ebenso die Wand zwischen Aufzugsvorraum und Wohnungen.

11. Decken
Die Stahlträgerdecken und die Stahlträger werden auf ihren Zustand hin untersucht. Notwendige Sanierungen in diesem Bereich werden vom Statiker angeordnet und ausgeführt. Freiliegende Stahlteile werden mit Spritzbeton überdeckt.
Die Decken und Unterzüge der Wohnungen werden wie die Wände glatt verputzt.

12. Balkone
Die großen Lofts im Quergebäude erhalten beidseitig Balkone ( 1.OG - 5. OG ), die kleinen Lofts im linken Seitenflügel je einen Südbalkon
Die Balkone sind von der Fassade thermisch getrennt. Sie werden als Schlosserkonstruktion in feuerverzinktem Stahl erstellt, belegt sind sie mit Bankirai - Holzbohlen. Die Geländer werden eine vertikale Stabteilung bekommen.

13. Außenanlagen
Der 1.Hof wird als Grünfläche im Mediterranen Stil mit Wegeführung gestaltet. Die privaten Terrassen werden in die Gartengestaltung integriert.
Der unterkellerte Bereich im hinteren Teil wird abgedichtet und neu aufgebaut. Es werden Wege und Grünflächen sowie eine Spiel- und Erholungsfläche angelegt. Die Terrassen der EG - Wohnungen werden auch hier in die Hofgestaltung integriert. Das Niederschlagswasser wird in die bepflanzten Flächen geleitet.
Die Hofbereiche werden ausreichend beleuchtet.
Die Erdgeschosswohnungen erhalten Terrassen aus Holzbohlen oder alternativ aus Fliesen oder Steinzeug passend zur Gartenanlage.

BAUBESCHREIBUN WOHNEIGENTUM - ALTBAU / NEUBAU

Babelsberger Str. 42
Berlin - Wilmersdorf
1. Abriss und Entsorgung
Sanitärleitungen und -objekte, Heizkörper, die alte Heizung und die elektrischen Anlagen werden im Altbau entfernt. Zur Anlage der neuen Wohnungsgrundrisse werden die leichten Trennwände im Altbau abgerissen. Loser Putz, alte Verkleidungen, abgehängte Decken und Bodenbeläge werden dabei entfernt und entsorgt.

2. Mauer - und Trockenbauarbeiten
Neue Wände werden gemäß Planung erstellt. Wohnungstrennwände werden nach Vorgabe der BauOBln in F90 als gemauerte Wand, 24 cm, KSV 12 - II, erstellt. Die Wände werden verputzt und glatt gespachtelt.
Die interne Wohnungsaufteilung wird durch GK - Wände vorgenommen. Die Stärke beträgt 10 - 15cm, je nach Anforderung. GK - Wände werden gespachtelt und geschliffen. Die an den Aufzug grenzenden Wohnungen erhalten eine gedämmte GK - Vorsatzschale.
Fensterleibungen werden nach Abriss und Neueinbau der Fenster verputzt und glatt gespachtelt.
Die Deckenkonstruktion aus Stahlbetonträgern wird verputzt und glatt gespachtelt.
Die Nassräume werden DIN - gerecht gegen Feuchtigkeit abgedichtet.

3. Installation- / Erneuerung der Wohnungselektrik
Elektro-, Telefon- und TV - Leitungen werden komplett neu installiert.
Jede Wohnung erhält einen eigenen E - Zähler im zentralen Zählerraum im Keller.
In jeder Wohnung wird ein Sicherungskasten wandbündig eingebaut. Die von dort ausgehenden Leitungen werden unter Putz verlegt.
Alle Räume erhalten, je nach Raumgröße, bis zu 6 Schukosteckdosen und mindestens einen Deckenauslass.
Die Küchen erhalten ebenfalls 6 Steckdosen sowie Anschlüsse für E-Herd, Kühl- und Gefrierschrank, Dunstabzugshaube und Geschirrspüler.
In den Bädern wird ein Decken- und Wandauslass sowie Steckdosen bei den Waschbecken und je eine Steckdose für Waschmaschine und Trockner vorgesehen. Zur Absicherung werden in den Bädern FI - Sicherungen eingebaut.
Die Terrassen und Balkone erhalten eine Außensteckdose und einen Wandlampen - Anschluss.
Anschlüsse der Breitbandkabelanlage erfolgen in allen Aufenthaltsräumen. In diesen Räumen sowie im Flur wird die Möglichkeit zum Anschluss von Telefon und Telefax vorbereitet.

Die Installation in Bädern und Küchen wird gem. Bad- bzw. Küchenplan vorgenommen.
Alle Steckdosen und Schalter sind in weiss vorgesehen.
Jede Wohneinheit ist durch ein Haustelefon mit der Klingelanlage verbunden.
Für die Installation der Elektroanlage werden die anerkannten DIN Normen, die VDE - Vorschriften sowie die gültigen Anschlussbestimmungen der zuständigen Versorgungsunternehmen eingehalten.

4. Sanitärleitungen
Alle Abwasser- und Zuwasserleitungen werden gemäss Bad - und Küchenplanung komplett erneuert. Die Verlegung erfolgt unter Putz, bzw. hinter Vorsatzschalen.
Die Küche erhält Anschlüsse für Spüle und Geschirrspüler.
Installation im Badezimmer entsprechend der Planung für WC, Badewanne, Dusche Waschtisch und Waschmaschine / Trockner.
Im Gäste-WC, falls vorhanden, sind WC, Handwaschbecken und, wenn möglich, ein Anschluss für die Waschmaschine / den Trockner vorgesehen.

5. Heizungsanlage - Warmwasserbereitung
Die Wohnungen werden an die neue Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung angeschlossen.
Die Steigestränge der Heizung werden aus Kupferrohr hergestellt. Sie werden - bis auf den linken Seitenflügel - im Estrich verlegt
Die Wärmeabgabe der Steigleitungen wird bei der Messung des Wärmeverbrauchs berücksichtigt.
Die Wohnungen erhalten weiß lackierte Röhrenheizkörper mit Thermostatventilen. Gegen Aufpreis werden sie mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die Bäder erhalten Handtuchtrockner. Alle Heizkörper und Thermostatventile sind Markenfabrikate.

6. Fliesenlegearbeiten in Badezimmern und Küchen
Bodenfliesen: nach Bemusterung durch Wohnungskäufer, Fliesenpreis bis 25,00€/qm. Verlegeart: diagonal oder gerade.
Wandfliesen: nach Bemusterung durch Wohnungskäufer, Fliesenpreis bis 25,00€/qm. Fliesenhöhe: max. 2,20m
Bordüren: auf Wunsch nach Bemusterung durch Wohnungkäufer bis 2,50€ / Stck.
Fliesenspiegel in der Küche im Spritzwasserbereich über der Arbeitsfläche. Nach Bemusterung durch Wohnungskäufer, Fliesenpreis bis 25,00€/qm.
Die Fliesenpreise beziehen sich auf den Endverbraucher - Materialwert.

7. Ausstattung Badezimmer und - falls vorhanden - Gäste WC
Badewanne ( 80 x 180 ) Fabrikat Kaldewei oder gleichwertig, emaillierte lache Stahlduschtasse 80x80 Fabrikat Kaldewei DUPLAN oder bodentief eingeflieste Dusche, Acrylglasduschabtrennung in Standardausführung , Fabrikat Kermi oder Duscholux. Wandhängendes WC Fabrikat Keramag oder gleichwertig, Waschtisch je Bad bis 250,-- € /Stk,, Fabrikat frei wählbar.
Es werden verchromte Einhebelarmaturen für Waschtisch, Badewanne und Dusche von der Firma Grohe, Modell: Eurosmart oder glw. montiert.
Im Lieferumfang sind WC - Deckel, Duschschlauch mit Brause und Brausestange enthalten.

8. Anbau von Balkonen
Balkone werden der Grundrissplanung entsprechend angebaut. Die Ausführung erfolgt in
feuerverzinktem Stahl, Belag aus Bankirai - Dielen. Die Balkone werden aufgeständert.

9.Malerarbeiten
An Wänden und Decken werden lose Altuntergründe entfernt.
Vom Abriss betroffene Stellen werden repariert. Wände und Decken werden neu verputzt,
gespachtelt, geschliffen und gestrichen.
Bereits eingebaute Fenster und Fensterbänke werden geschützt.

10.Türen
Wohnungsinnentüren: Türblatt und Zarge ( Röhrenspantürblatt und Holzzarge ) mit farbiger Endlackierung. Wohnungseingangstüren in gleicher Ausführung. Beschläge aus Aluminium oder Edelstahl, Markenprodukte.

11.Fußböden, Fußleisten
Alle Räume, ausgenommen die Nassbereiche, erhalten nach Bemusterung 18cm breite Holzdielen- oder massive Fertigparkettböden mit passender Sockelleiste.
Küchen und Bäder erhalten einen Fliesenbelag auf wasserundurchlässigem Unterbau. In den Wohnraum integrierte Küchenböden können alternativ mit Dielen, bzw. Parkett ausgestattet werden.
12. Reinigung
Vor Übergabe erfolgt eine Grundreinigung.

13. Grundlage
Für alle Arbeiten wird die VOB Teil 2 der neuesten Fassung und die DIN Normen zugrunde gelegt.
Bei Arbeiten im Bestand ist zu berücksichtigen, dass typische Unebenheiten bei Wänden, Decken und Böden sowie bei eingebauten Türzargen, Türblättern und Sockelleisten bestehen können. Die hier aufgeführten Unebenheiten stellen keinen Baumangel dar.
Die Arbeiten am Gebäude sind bis auf den Balkonanbau genehmigungsfrei, für den Bereich der Fabrik wurde die Umnutzung beantragt und genehmigt. Die derzeit gültigen Anforderungen an Wärme-, Schall- und Brandschutz, die für Neubauvorhaben gefordert werden, können bei den in dieser Baubeschreibung aufgeführten Maßnahmen nicht in allen Punkten erbracht werden, da das Gebäude Bestandsschutz genießt. Die vorgesehenen Arbeiten erreichen nicht ein Ausmaß, welches den Bestandsschutz außer Kraft setzt.